Arrendamientos

Lo primero que debe tenerse en cuenta, tanto por parte del arrendador como del arrendatario, es que al momento de iniciar el alquiler, el contrato será el principal documento con valor legal que determinará todas las reglas a seguir por ambas partes en la mayoría de escenarios que pudieran presentarse.

De ahí que sea de suprema importancia conocer exactamente qué es lo que se firma, pues se sobreentiende que al hacerlo se aceptan todas las condiciones mutuamente. Además, cuando se firma el contrato, queda entendido tácitamente que violación de cualquiera de las condiciones que allí se establecen, traerá consecuencias legales para quien incurriera en la falta.

Cuando se trata de una situación de impago de la renta u otras cantidades que el inquilino tenga la obligación de pagar según lo establecido en el contrato de arrendamiento, el arrendador tendrá la posibilidad de optar por varias vías para lograr que el inquilino moroso cumpla con su deber primordial, el cual es el pago de la renta.

Mediación amistosa con el inquilino

Si bien todo contrato de arrendamiento de un inmueble establece un período, por lo general mensual, para el pago de la renta. El cual, además suele ser los primeros cinco o siete días de cada mes y si además se considera lo estipulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos, todo inquilino que no pague la deuda durante dicho lapso de tiempo estará incurriendo en un impago. Lo cual es motivo suficiente para iniciar un desahucio exprés.

Sin embargo, antes de acudir a instancias judiciales, lo más recomendable que puede hacerse teniendo en cuenta el gasto que supone esta clase de juicios, tanto económico como de tiempo, es valerse del mecanismo de la mediación amistosa con el inquilino. Así pues, lo primero será intentar llegar a un acuerdo en el que el inquilino se comprometa a pagar la totalidad de la deuda en un tiempo prudencial.

Lógicamente, puede darse el caso en el que a pesar de haber intentado mediar pacíficamente, el inquilino persista en el impago. En dado caso, el siguiente paso a poner en marcha por parte del arrendador debería ser llevar a cabo la petición, aún de forma amistosa, a través de medios más formales o, si se quiere, fehacientes. Como por ejemplo, realizar la petición por escrito o mediante burofax.

Juicio de desahucio o desahucio exprés

Luego de agotar las opciones amistosas y no lograr que el inquilino cumpla con el pago de las cantidades que adeuda, el arrendador no tendrá más opción que iniciar una petición de ayuda al sistema judicial del Estado. Con la intención de obligar al arrendatario a que cumpla con lo acordado en el contrato de alquiler.

Esta medida definitiva es lo que se conoce como desahucio exprés o juicio de desahucio. Lo cual implica que el arrendador puede exigir el desalojo del inmueble, el pago de la o las rentas que se le adeuden y la extinción del contrato o bien, todas las anteriores.

A pesar de ser una medida definitiva, resulta ser también una medida engorrosa que implica tiempo (puede extenderse de seis a cinco meses) y hasta cierto punto costosa, pues se debe contar con abogado y procurador.

Lo que no debe hacer el arrendador

Así como la forma de proceder más idónea ante una situación de impago de alquiler es la antes mencionada, también es necesario resaltar que existen varias actitudes que el arrendador debe evitar en caso de encontrarse en la circunstancia ya descrita.

Es importante que el arrendador no intente interrumpir los servicios básicos, pues esto, al igual que intentar cambiar las cerraduras o ingresar por la fuerza al inmueble son argumentos suficientes para que el inquilino alegue allanamiento de morada, coacción, inhabitabilidad de la vivienda, etc. En ese caso, será muy complicado para el arrendador tener éxito al interponer una demanda por desahucio.

Aunque un contrato de arrendamiento verbal es completamente legal, lo ideal es que a la hora de comenzar el alquiler de un inmueble, bien sea con fines de vivienda o local comercial, se haga por escrito el acuerdo que servirá para garantizar los derechos de ambas partes, así como también delimitar las obligaciones que tendrán tanto arrendador como arrendatario a lo largo de todo el tiempo que se extienda la relación.

Los contratos de arrendamiento deben contar con una serie de requisitos básicos. Dichos requisitos tienen que ver con la inclusión de ciertas condiciones que deben cumplir amabas partes para asegurar el cumplimiento de la ley que regula los arrendamientos. De esta forma, cualquier escenario que pudiera presentarse contará con cobertura legal.

Datos personales exactos de los firmantes

En el contrato de arrendamiento deberán figurar tanto los datos personales como de contacto de cada una de las partes. En este deberá indicarse nombre completo del arrendador y del arrendatario, DNI, números telefónicos, dirección alternativa del arrendatario, en caso de abandonar el inmueble objeto del arrendamiento y que el arrendador se vea en la necesidad de localizar al inquilino.

En caso de tratarse de una empresa, deberán aparecer los datos de registro de la empresa, así como también los datos de la persona apoderada responsable de llevar a cabo el arrendamiento, al igual que los datos del apoderamiento.

Datos del inmueble

Deben figurar también en el contrato de arrendamiento los datos del inmueble que se alquila, además de especificar de qué tipo de alquiler se trata, si destinado a vivienda o a local comercial. Entre dichos datos, se debe aportar la ubicación exacta del inmueble, las dimensiones y referencia catastral.

También será necesario especificar las condiciones en las que será entregado el inmueble, si se entrega equipado o vacío.

Plazos de duración del contrato

En un contrato de arrendamiento legal debe mencionarse el plazo de duración del mismo. Cuando de trata del alquiler de inmueble con fines de vivienda, la duración máxima es de tres años. Adicionalmente, debe incluirse el plazo de renovación de dicho contrato, el cual por lo general es de un año.

De igual forma, es necesario especificar si se trata de un contrato con derecho a renovación, al igual que fijar un plazo de un mes de anticipación en caso de necesidad de renunciar al contrato. Por otra parte, es conveniente fijar un plazo mínimo durante el cual debería permanecer el inquilino antes de poder renunciar a este, el cual suele ser entre seis meses a un año.

Renta y formas de pago

Según la LAU, el arrendador tiene derecho a exigir una cantidad como garantía equivalente a, como máximo, dos meses de renta o, en caso de alquileres a largo plazo, de incluso tres rentas. Todo lo anterior debe mencionarse en el contrato de arrendamiento, al igual que la cantidad exacta que deberá pagar el inquilino mensualmente y a través de qué medio.

Por su parte, también debe indicarse las fechas límite del pago de la renta, las cuales suelen fijarse entre los primeros cinco o siete días de cada mes. De igual forma debe explicarse detalladamente por cuenta de quién correrán los gastos por suministros del inmueble.

Normas y obligaciones del inquilino

Es importante hacer saber al inquilino los deberes que le corresponden como tal. Entre dichos deberes pueden estar incluidos la prohibición de mantener animales considerados peligrosos, llevar a cabo actividades contrarias a la finalidad con la que se arrendó el inmueble, prohibición de realizar actividades perjudiciales para la seguridad, la tranquilidad y la armonía, prohibición de subarrendar, etc.